不動産投資とリート（REIT）の違いとは？両者を徹底比較します

近年で注目を集め始めた不動産投資、そしてそれに関連して脚光を浴び始めたリート（REIT）、両者の違いを本記事で徹底的に比較して、それぞれの特性を余すことなく解説いたします。

不動産投資とは？

不動産投資というのは、その名の通り土地や建造物に投資することです。厳密に言うとリートもれっきとした不動産投資の一部ではあるのですが、ここでは現物不動産投資のことを不動産投資と称します。

まず通常の不動産投資の手法は主に2種類あり、一つは「キャピタルゲイン方式」です。これはあらゆる金融商品で用いられる、「安く買って高く売る」ことによって売買差益を出す手法で、土地や建造物を購入して価格が上がった時に売ることで利益を出します。

現代の日本においての主流が「インカムゲイン方式」です。こちらは、マンションや一軒家を購入して賃貸にだし、家賃収入を得るという方法で、いわゆる「大家」さんになることで長期的な視点で利益を生みます。

このインカムゲイン方式がここ数年で注目を浴びて、かってはお金持ちがやることであった不動産投資を一般の会社員の方がやるようになりました。

リート（REIT）とは？

リート（REIT）は同じ不動産投資でも通常のそれとは大きく異なります。リートは、不動産投資法人の発行する「不動産投資信託」のことです。

不動産投資法人というのは、その名の通り不動産投資を行うコミュニティのことであり、実際に不動産を購入するのは企業の人間であり、リートの購入者はその資金を不動産投資法人に提供して分配金を受け取るという仕組みです。

そのため、リートの場合は株式と同じように証券会社で購入するのが一般的であり、インターネットからの売買も可能です。通常の投資信託のように、リートにも様々な種類があり以下のように大別されます。

特化型

複合型

総合型

リートの場合は、オフィス用、居住用、施設など「建物の用途」によって投資対象を定めます。特化型は一つの用途の建物に特化したタイプ、複合型は二つで総合型は二つ以上の用途の建築物に投資します。

不動産投資とリート（REIT）を比較

それでは、不動産投資とリートの違いを徹底的に比較していきます。同じ不動産に投資するものでも、両者には以下のような点が異なります。

インカムゲイン

インカムゲインは、「保有しているだけで得られるお金」のことです。不動産投資とリートのインカムゲインは以下の表のようになります。

投資対象    インカムゲイン

不動産投資    家賃収入

リート    分配金

不動産投資は、賃貸に出した不動産の家賃収入がインカムゲインとなり、基本的には毎月同じ額が支給されるものです。

対してリートの分配金は、種類によりますがおよそ投資額の3%〜6％の額が毎月支給されます。しかし、分配金は企業の景気や経済状況によって変わるものであり、場合によっては下がってしまう可能性もあります。

一方で不動産投資の方は、借り手がいれば安定した収入が得られますが、借り手がつかず空室となってしまった場合はその期間のインカムゲインは０になってしまうというリスクがあります。

購入と売却の手間

不動産投資とリートはその購入や売却の手間に大きな違いがあります。まずリートの方は購入も売却も簡単で、インターネット売買ならクリック一つで完結できます。

不動産投資の場合は物件を自身で購入しますので、物件選びやローンの申請、各種の手続きなどで膨大な時間と手間をとられます。また、売却の際も同様の手間と時間がかかり、売りに出してもすぐに買い手がつくとは限りません。

倒産リスクの有無

不動産投資は物件を保有するので、「倒産」という概念は存在しません。利益が出せなくなって手放さざる得ない状況になる可能性はありますが、物件の価値が０になるような事態にはならないでしょう。

リートの場合は、直接的には物件そのものではなく企業に投資するので、不動産投資法人が倒産してしまう可能性は低くありません。そのため、リートの場合は投資資金が0になってしまうリスクを持っていると言えるでしょう。

購入価格とコスト

不動産投資とリートは運用にかかるコストが大きく違います。両者のコストを以下の表にまとめましたので、参考にしてください。

    不動産投資    リート

購入価格    数千万円〜    数万円〜

維持費    清掃費や修繕費などの管理費    信託報酬（2.5%〜）

税金    固定資産税、都市計画税    無し

融資    有り    無し

同じ不動産関連の投資ですが、上記の表を見るとわかるように不動産投資とリートはそのコストが大きく違います。

まず購入価格ですが、リートの場合は少額での購入が可能ですが、不動産投資の場合は物件を購入するのでどんなに安くても1千万円単位の資金が必要です。

維持費においては、リートは信託報酬という企業に対する手数料のようなものがありますが、こちらは年1回の支払いで金額も大きくはありません。しかし、不動産投資の方は建物の定期的な清掃費や、欠損が生じた際の修理費がかかります。

さらに大きいのが「税金」の部分です。どちらも売買で得た利益やインカムゲインでの報酬には等しく税金がかかりますが、リートの場合は信託そのものには税金はかかりません。

しかし、不動産投資の場合は購入した際と所有しているだけでかかる以下のような税金があります。

不動産取得税…不動産を取得した際に払う都道府県税

登録免許税…不動産を取得した際に払う国税

固定資産税…不動産を保有しているだけで発生する市町村税

都市計画税…市街化区域内に不動産を保有しているだけで払う市町村税

上記のような税金が不動産投資にはかかります。しかし、不動産投資の場合は工夫次第では所得税や住民税を節税する効果がありますので、一概に割高とは言えません。

いずれにしても不動産投資の方がリートよりも税金や不動産に関する知識を要するものであるとは言えます。

不動産投資とリート（REIT）どちらが良いか？

不動産投資とリート（REIT）どちらが良いのか？と問われると、どちらもメリットデメリットのあるので一概に断言できるものではありません。

動かす資金の規模でいうと、不動産投資の方がリスクが高いですがその分リターンも大きいです。リートの方は手軽に購入できますが、得られるリターンは投資資金に比例するので少額投資ではうまみが少ないと言えるでしょう。

両者の特徴を踏まえた上で、以下のようにまとめましたので参考にしてください。

不動産投資に向いている人

高額の余剰資金がある

ローンを組めるだけの社会的信用がある

購入やリサーチにかける時間を捻出できる

不動産や税金に関する知識がある、あるいは勉強する意欲がある

不動産投資の場合は、初期費用が高額なのである程度の資金を要します。また、多くの場合はローンを組む必要があるので審査に通るだけの社会的信用も必要です。ちなみに、通常の居住用物件よりも投資用物件の方がローン審査の基準が厳しい傾向にあります。

購入や物件のリサーチなど、不動産投資には膨大な手間と時間がかかりますので、それなりの時間を確保できないと厳しいでしょう。

また、税金や維持費などをしっかりと計算する必要がありますので、場合によっては書籍や教室で勉強する必要があります。

このように最初のハードルが高いのが不動産投資の難しいところですが、それを超えてしまえば株や外貨のように常に価格推移をチェックする必要がなく、経済情勢の影響を受けにくいので長期的に安定した利益を得られる可能性が高いです。

リートに向いている人

余剰資金があまりない

社会的な信用が低い

株や投資信託への投資経験がある

投資に関する知識がある、あるいは勉強する気がある

リートの場合は、少額投資が可能なので資金の少ない人でも購入できます。そもそもリート購入で融資を受けることは不可能なので、社会的地位も関係ありません。

リートの場合はその性質から、どちらかというと株式売買や企業の投資信託に近いので、それらの経験がある人なら初めてでも戸惑うことなく購入できるでしょう。

そのためリートへの投資は、土地や不動産に関する知識もある程度必要ですが、同時に企業投資や経済・金融に関する知識を要します。

まとめ

不動産投資とリート（REIT）は同じ不動産関係の投資手法ではありますが、購入方法からかかるコストなど実態が大きく異なるものです。

そのため、投資者の条件や資質もそれぞれ異なるので、どちらかへの投資を考えているなら両者の違いをよく知って、自身にどちらが向いているのかを吟味した上で決めるようにしましょう。